Все активы, на которые разрешено обращать взыскание по закону, могут быть арестованы за долги. Наложение ареста на заложенное имущество (в т. ч. ипотечную квартиру) проводится по специальным правилам.
Если взыскивается долг по ипотеке, у пристава появляется право произвести арест залогового жилья. Кредитору-залогодержателю предоставляется возможность обжаловать арест, если он проведён в рамках исполнения других требований.
Наложение ареста приставами ипотечной квартиры в рамках исполнительного производства
Арест приставами ипотечной квартиры – обеспечительная мера, сопряжённая с запретом на совершение сделок с ним, и с дополнительными ограничениями. Так, в арестованную квартиру не получится никого прописать.
Основанием для ареста может стать:
- судебное определение – когда истец в гражданском процессе потребовал обеспечения иска;
- постановление сотрудника ФССП – когда возбуждено исполнительное производство.
Ответчик в гражданском процессе и должник по исполнительному производству может быть собственником недвижимости. Долг перед взыскателем можно закрыть путём продажи этого имущества. Сотрудник ФССП выясняет, владеет ли неплательщик недвижимостью, при обнаружении накладывает на неё арест и продаёт на торгах. Для ввода такой меры должны быть соблюдены 2 условия:
- квартира стоит примерно столько же, сколько вы задолжали кредитору;
- нет менее ценного имущества/средств для уплаты долга.
Если банк-залогодержатель обратился за открытием производства, у пристава возникнет право наложить арест на ипотечное жильё. Допустим, арест всё же не ввели. В отношении сделок с такой недвижимостью всё равно будут действовать ограничения. Вы сможете свободно распоряжаться ею, только когда внесёте последний платёж.
Читайте так же: Можно ли материнским капиталом закрыть кредитную карту
Арест приставами ипотечной квартиры с целью обеспечения исполнения иных обязательств
Заёмщик может исправно платить ипотеку, но нарушать график выплат по другим ссудам. Даже если инициатором производства стал не залогодержатель, арест и реализация заложенного жилья всё равно возможны. Пункт 68 постановления Верховного суда №50 вносит ясность в этот вопрос:
- другое имущество, которое можно было бы продать в счёт погашения долга, отсутствует;
- ипотечная квартира реализуется на открытых торгах;
- потенциальным покупателям сразу сообщается о том, что на жильё наложено обременение, и после смены собственника оно останется в силе.
На деле вряд ли найдётся человек, желающий приобрести недвижимость в залоге. И его снимут только тогда, когда покупатель полностью выплатит ипотеку. Поэтому продажа ипотечного жилья в счёт погашения долга перед другими кредиторами проводится крайне редко. К примеру, когда гражданин платил только ипотеку, но пренебрегал другими кредитами. В таком случае у пристава есть право ввести арест. Но повторимся: из-за трудностей с поиском покупателя мера может оказаться бессмысленной.
Арест приставами ипотечной квартиры: что предпринять должнику и банку?
После ареста приставами ипотечной квартиры действие залога продолжится. В постановление могут внести ряд дополнительных ограничений. Так, гражданину запретят регистрировать в квартире третьих лиц и сдавать её в аренду.
При аресте квартиры выселение заёмщику не грозит. Такое возможно, только если у объекта сменится собственник (после торгов).
Для соблюдения интересов залогодержателя арест вводят в следующих случаях:
- чтобы обратить взыскание на ипотечную недвижимость, расторгнуть договор и привлечь неплательщика к ответственности;
- чтобы взыскать долг, не расторгая при этом договор и не продавая жильё.
Банк будет согласен с любым развитием событий. При продаже квартиры с торгов залогодержателю передадут часть выручки, сопоставимую с величиной долга (покрыв перед этим затраты, понесённые при организации аукциона).
Преимущество залогодержателя при удовлетворении требований кредиторов
Арест приставами ипотечной квартиры возможен, даже если производство ещё не запущено. Пока суд рассматривает дело о взыскании, у истца возникает право на подачу заявления об обеспечении. При вводе такой меры кредитор получает гарантию, что арестованные суммы или активы изымут в счёт погашения долга.
Ознакомимся с правилами обеспечения:
- получив заявление, поданное истцом, суд направляет запрос в Росреестр. В выписке указывается вся информация, касающаяся недвижимости (в т. ч. сведения о залоге);
- если иск поступил от истца, у которого нет преимущества перед залогодержателем, арест недвижимости не проводится (в соответствии с ч. 3.1 ст. 80 закона об исполнительном производстве);
- залогодержателю не составит труда оспорить арест, наложенный на основании ходатайства от незалогового кредитора;
- сотрудник ФССП проводит арест залогового жилья, ориентируясь на положения судебного акта. Пристав не может повлиять на содержание предписания – он просто исполнитель. Поэтому адресуйте свою претензию не приставу, а суду, вынесшему акт.
Читайте так же: Судебные приказы после банкротства физлица
Кредитор подал заявление об отмене ареста приставами ипотечной квартиры
Залогодержатель может ничего не делать, если ипотечную квартиру арестовали по требованию других кредиторов. Вероятность найти человека, готового купить жильё в залоге, стремится к нулю. Если залогодержатель решил обратить взыскание на жилплощадь, он вправе настаивать на снятии ареста.
На жильё в ипотеке обращают взыскание в 2 случаях: стороны достигли соглашения, или вынесен соответствующий судебный акт. Объект выставят на торги, если соблюдены 2 условия:
- платежи не вносились 3 месяца и дольше;
- человеку осталось выплачивать более 5% от стоимости недвижимости.
Если залогодержателю удалось найти покупателя на жильё с обременением, выручка с продажи пойдёт на выплату долга перед ним (исходя из статьи 61 № 102-ФЗ). Если какие-то обязательства погасить не удалось, заёмщик всё равно освобождается от них. Оставшиеся средства (при наличии таковых) получит должник.
Есть ли у приставов право на конфискацию ипотечного жилья?
Получив исполнительный документ, сотрудники ФССП приступают к взысканию задолженности в пользу подателя. Приставы не только описывают активы и накладывают арест, но и осуществляют другие действия по отношению к имуществу должника:
- устанавливают ограничения на распоряжение арестованным имуществом;
- собирают документы и организуют торги;
- устанавливают стоимость жилплощади;
- в принудительном порядке выселяют неплательщика и его домочадцев из проданного жилья;
- направляют документы в МВД, чтобы выселенных людей выписали из проданной квартиры;
- перечисляют взыскателю выручку от реализации залоговой недвижимости.
Реализация может быть отсрочена на 1 год, если от должника поступит соответствующее обращение (в соответствии со ст. 54 закона об ипотеке). Квартира останется у заёмщика, если ему удастся разобраться с долгом до истечения данного срока. Такое право предусмотрено законом, несмотря на то, что за год можно успеть погасить лишь небольшой остаток.
Читайте так же: Возможно ли принятие наследства при банкротстве
Порядок наложения ареста и реализации ипотечного жилья в рамках банкротства
При запуске банкротства происходит отмена всех арестов, введённых ранее. Но сам должник теряет право совершать сделки с имуществом – все эти манипуляции проводит финансовый управляющий.
Если банкротство ещё не возбуждалось, у должника будет возможность договориться с залогодержателем о самостоятельной продаже ипотечного жилья. Для этого на объекте не должно быть действующего ареста.
Залоговая недвижимость (даже признанная единственной) выставляется на торги в любом случае. Длительность просрочки (и даже её отсутствие) не имеет значения.
Когда покупатель переоформит право собственности на себя, старого владельца выселят. Остаток долга, который не удалось погасить за счёт продажи жилья, списывается.
Если вы – владелец квартиры в ипотеке, банкротство будет сопряжено с некоторыми нюансами. Чтобы не запутаться в них, обратитесь за консультацией к нашим юристам.
Спишутся ли ваши долги? Узнайте бесплатно
Юрист «Банкрот Кубань» разберёт вашу ситуацию и назовёт ориентир по стоимости. Перезвоним в течение 15 минут.
