Продавать единственное жильё не запрещается, если оно ещё не арестовано ФССП, а собственнику не присвоили статус «банкрот». Но при определённых условиях такие сделки запросто оспариваются через суд, что влечёт неприятные последствия как для продавца, так и для покупателя. Из статьи вы узнаете, что будет, если продать единственное жилье до банкротства.
Продажа единственной жилья до банкротства: возможные последствия
С формальной точки зрения запреты отсутствуют: пока суд не вынес решение о присвоении статуса «банкрот», гражданин волен продать единственное жилье до банкротства.
Отчуждение единственного жилья (путём продажи, дарения, обмена) станет невозможным, если судебные приставы арестуют его. Однако никто не имеет права выселить должника оттуда.
Когда банкротство будет запущено, финуправляющий проанализирует все факты из кредитной истории гражданина: когда оформлены ссуды, в какой момент исполнять их стало не под силу, как долго человек не гасит другие долги (перед налоговой, ГИБДД, коммунальными службами).
Обычно изучаются сделки, совершённые за 3 года до запуска банкротства. Иногда управляющий уделяет внимание и более ранним, если они были заключены в момент просуживания долга.
Если сделка соответствует признакам фиктивности (например, человек продавал имущество близким), она будет оспорена, имущество вернётся в конкурсную массу.
Читайте так же: Через сколько времени после банкротства можно купить машину?
Сделки с единственным жильем, аннулируемые в рамках банкротства
Признаки, указывающие на фиктивность сделки с единственным жильём, перечислены в ст. 61.2 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»:
- Стоимость квартиры гораздо меньше рыночной;
- Деньги за покупку не передавались продавцу (либо ему нечем доказать, что они были уплачены);
- Бывший владелец всё ещё прописан в квартире и проживает там;
- Покупатель приходится продавцу родственником или другом;
- Продажа совершалась во время просуживания долга.
Если какое-то из этих обстоятельств действительно имело место, банкроту необходимо объясниться и собрать подтверждения того, что сделка была «чистой». При отсутствии доказательств и весомых аргументов управляющий вправе оспорить договор купли-продажи через суд.
В случае значительного занижения стоимости объекта без веских причин суд аннулирует сделку. Разумеется, речь идёт не о паре сотен тысяч, а о миллионе или нескольких.
Читайте так же: Как отказаться от кредита
Куплю-продажу единственного жилья отменили: к чему готовиться сторонам договора?
Цель отмены сделки – вернуть имущество в КМ и с его помощью рассчитаться со взыскателями (полностью или частично).
Чем это обернётся для банкрота?
Должник получит свою недвижимость назад. Согласно ст. 446 ГПК РФ и п. 3 ст. 213.25 закона о банкротстве, на единственное жильё распространяется действие исполнительского иммунитета (т. е. его нельзя продавать). Но ввиду того, что неплательщик отчуждал этот объект по собственной воле, суд может и не применить указанные положения.
Суд посчитает, что человек пытался вывести активы из конкурсной массы, действовал недобросовестно, и не станет списывать ему долги.
Что ожидает человека, купившего жильё?
В случае «чистоты» договора купли-продажи продавец должен компенсировать покупателю полную стоимость покупки.
Новому владельцу необходимо обратиться к финуправляющему, чтобы тот включил его в реестр требований. В обращении человек пишет, сколько ему задолжали, почему возник долг. Но есть загвоздка: обманутый покупатель идёт как бы вне очереди, и его требования будут удовлетворять, когда все банкротные процедуры подойдут к концу. Он вправе запустить взыскание на основании выданного исполнительного листа.
Год назад закон о банкротстве был дополнен статьёй 61.6-1. Она позволяет приобретателю получить возмещение уже тогда, когда объект продадут с торгов (но при условии, что это его единственное жильё). Также он может сам выкупить квартиру, доплатив разницу. При отсутствии желающих купить недвижимость она возвращается первоначальному приобретателю.
Продажа единственного жилья до банкротства не запрещена. Однако сделка может быть оспорена по инициативе кредиторов, если к моменту её заключения долги уже были (и имели место другие признаки фиктивности).
Долги банкрота останутся за ним, иммунитет на единственное жильё перестанет действовать. А покупатель лишится и средств, и квартиры.
Читайте так же: Как взять кредит, если не одобряют банки
Способы снижения риска пересмотра сделки продажи единственного жилья
После ознакомления с признаками фиктивности вы, наверное, уже поняли, что нужно действовать прямо противоположно. Если условиями продажи прозрачны, без каких-либо «подводных камней», к вам будет не придраться.
Договор не станут аннулировать в следующих случаях:
- когда совершалась продажа, просрочки ещё не начались, долг не образовался;
- новый владелец – реальный покупатель;
- стоимость объекта не занижалась;
- после продажи продавец переехал на новое место.
Если сделка совершалась при наличии долга, неплательщик обязан был погасить хотя бы часть обязательства за счёт выручки.
Правила проведения сделок для тех, кто собирается банкротиться:
- Указание рыночной цены жилья в договоре. Отчёт об официальной оценке объекта, проведённый сторонами, станет дополнительным доказательством «чистоты» сделки.
- Передача средств путём банковского перевода или при посредничестве нотариуса. Так появятся прямые подтверждения того, что вся сумма дошла до продавца.
- Выписка прежнего владельца после продажи.
- Полное или частичное погашение задолженности за счёт полученной выручки. Последняя распределяется между всеми кредиторами во избежание претензий.
Если вы продавали какое-то имущество накануне банкротства, об этом необходимо сообщить управляющему (приложив подтверждающую документацию). Суд расценит такое поведение как добросовестное, что сыграет в вашу пользу.
Обычно события развиваются так, как мы описали в статье. Однако к каждому конкретному случаю необходимо подходить индивидуально. Проконсультируйтесь у нас во избежание ошибок при запуске и прохождении банкротства.
Спишутся ли ваши долги? Узнайте бесплатно
Юрист «Банкрот Кубань» разберёт вашу ситуацию и назовёт ориентир по стоимости. Перезвоним в течение 15 минут.
