Банкротство застройщика – как происходит банкротство и что делать дольщикам

Если долг застройщика перевалил за 500 тыс. руб., а просрочка составляет 3 месяца и более, дольщик вправе самостоятельно заявить о банкротстве строительной компании. Но, даже если в этом будет участвовать инициативная группа, решение вопроса будет долгим и обойдётся недёшево. Лучше направить заявление местному или региональному органу государственного надзора (к примеру, Департаменту государственного жилищного и строительного надзора). Можно попросить содействия у Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства. Данным субъектам разрешается заявить о банкротстве застройщика в Арбитражном суде.

Иногда банкротство застройщика инициируется непосредственно органами государственной власти. Такое случается, если в ходе проверки фирма была признана неплатёжеспособной. Признаками скорого банкротства застройщика являются остановка работ, истечение срока разрешения на строительство, отсутствие финансовой отчётности и аккредитации на ипотеку от крупных банков.

Изредка инициатором процедуры выступает сам застройщик. Так он пытается сохранить за собой ценные активы, избежать передачи руководства в чужие руки и ликвидации фирмы. Дополнительный плюс для него — это возможность привлечь к делу лояльного управляющего.

Когда строительная фирма банкротится, вводится одна из следующих мер: внешнее управление, мировое соглашение, конкурсное производство.

Если применяется процедура внешнего управления, к делу привлекается управляющий, на которого возлагается обязанность по руководству компанией. Он вправе перепрофилировать производство, уменьшить количество рабочих мест. Специалист формирует план действий, утверждаемый Арбитражным судом. Цели, которые он преследует – восстановить платёжеспособность застройщика и завершить строительство жилья.

Если дольщик и застройщик достигли некоего компромисса в суде, они вправе заключить мировое соглашение. Участник строительства соглашается выполнить некоторые условия застройщика, а взамен получает определённую сумму. Данный вариант хорош тем, что позволяет добиться компенсации затрат в короткие сроки.

На деле мировое соглашение и внешнее управление вводятся нечасто.

Обычно суд запускает конкурсное производство, в ходе которого имущество строительной компании реализуется на торгах, а выручка идёт на погашение долгов. Средства направляются кредиторам, включая дольщиков. Длительность процедуры устанавливается судом. В законе указано, что её продолжительность составляет полгода, при этом за судом остаётся право на продление срока (на 6 месяцев). Зачастую так и происходит, поэтому решение вопроса может отнять много времени и сил.

Иск о банкротстве застройщика адресуется Арбитражному суду. В нём указывается ряд сведений:

• величина долга, когда и по какой причине он образовался;
• бумаги, подтверждающие наличие задолженности;
• обстоятельства, мешающие выполнению финансовых обязательств застройщиком (с отсылкой на финансовую документацию фирмы).

При запуске конкурсного производства и присвоении фирме статуса «банкрот» дольщик обязан направить в Арбитраж заявление о включении в реестр требований, прикрепив к нему необходимую документацию. Конкурсному управляющему передаётся ценное письмо с описью вложения, в котором содержится копия заявления и приложений.

Решение по вашему обращению публикуется управляющим в «Едином федеральном реестре сведений о банкротстве». Возможно провести его обжалование через Арбитраж.

Примечание: чтобы грамотно составить иск, заручитесь поддержкой опытного юриста. Он порекомендует, какие данные лучше указать в нём.

Управляющий обязан выслать дольщикам уведомления на почту, если застройщика признают несостоятельным. В газете «Коммерсантъ» опубликуют объявление о том, что фирма обанкротилась. Также узнать о банкротстве застройщика можно через «Единый федеральный реестр сведений о банкротстве» и сайт «Вестника государственной регистрации».

На сайте Арбитражного суда тоже можно выяснить сведения о финансовом положении застройщика. Как это сделать: в разделе «Картотека дел» введите ОГРН или ИНН компании и ознакомьтесь со списком судебных дел, в которых она участвует.

Как только сведения о банкротстве застройщика опубликовали в официальных источниках, а управляющий выслал вам соответствующее уведомление, необходимо задуматься о том, что вы потребуете: жильё или средства. На раздумья отводится 3 месяца. После этого следует сообщить суду о своём решении.

Если запрашивается денежная компенсация, иск включают в «Реестр требований участников строительства». Стоимость жилой площади определяет независимый оценщик, которого нанимает конкурсный управляющий. Оказанные им услуги оплачивает застройщик. Далее вам предлагают ознакомиться с готовым отчётом о проведённой оценке. При необходимости его можно обжаловать в суде, ссылаясь на другой отчёт.

Если вы намерены получить квартиру, заявление вносят в «Реестр требований о передаче помещений». Процедура сопряжена с некоторыми нюансами. Рассмотрим разные ситуации:

• дом не введён в эксплуатацию. В соответствии с законодательством, недострой передают в ведение жилищно-строительного кооператива или иного потребительского кооператива, который его достраивает. Процесс достаточно трудоёмок и занимает много времени;
• дом готов к эксплуатации. В этом случае вы имеете полное право заполучить объект.

Поэтому заранее определитесь, что будете запрашивать – деньги или квартиру. Каждый конкретный случай следует рассматривать индивидуально, чтобы принять оптимальное решение.

Регистрация прав собственности

Если процедура признания несостоятельности уже инициирована, заявление о праве собственности подаётся в Арбитраж.

Заявление подают при условии, что недвижимость полностью готова к эксплуатации (есть официальное разрешение), и дольщик получил помещение по акту о приёме-передаче. Это должно произойти до того, как суд приступил к рассмотрению заявления о банкротстве застройщика. Если условие соблюдено, Арбитраж наверняка признает право собственности за участником строительства. На деле суд часто оставляет право собственности за дольщиком даже при отсутствии документов о передаче жилой площади.

Детально изучите все обстоятельства дела, и только после этого принимайте решение о подаче иска. Даже если ваши требования внесут в «Реестр требований о передаче жилых помещений», это не будет являться 100-процентной гарантией получения недвижимости. Поэтому лучше зарегистрировать право собственности, если вам даётся такая возможность.

Иногда случается так, что выручки, полученной с торгов, не хватает на всех дольщиков. Тогда деньги пропорционально распределяют между ними, учитывая то, сколько стоила квартира каждого участника. Получается, что вам перечислят лишь часть денежных средств. После этого вы вправе обратиться за помощью в «Государственный компенсационный фонд долевого строительства». Они возместят остаток убытков, понесённых дольщиком.

Но события могут развиваться по наихудшему сценарию. Допустим, если у застройщика не окажется никакого имущества в собственности. Многие из них пользуются мошенническими схемами: приписывают своё имущество подставным компаниям, выводят через них прибыль и т.д. Из-за этого суд закрывает конкурсное производство и заявляет об отсутствии средств для удовлетворения требований участников строительства.

К сожалению, такое происходит на практике всё чаще. Но государство предусмотрело для дольщиков «подушку безопасности» и ввело эскроу-счета. Разберёмся, что это такое. Дольщик и застройщик открывают в банке специальный счёт. Средства на нём замораживаются вплоть до окончания строительства. Как только компания завершит работу над объектом, деньги передаются ей. Банк, открывший счёт, выступает эскроу-агентом, т.е. контролирует исполнение договора. Положение вступило в силу 1 июля 2019 года. Вероятно, теперь застройщики будут действовать добросовестнее.

Не отчаивайтесь и не бросайтесь в крайности, если вашего застройщика признали неплатёжеспособным. Сейчас существует множество схем и механизмов поддержки, благодаря которым возможны как достраивание объекта, так и получение денежной компенсации. При этом дольщик должен активно участвовать в процессе, отслеживать его ход. Вероятность выиграть дело станет выше, если привлечь к разбирательству опытных юристов, отлично ориентирующихся в действующем законодательстве.