Рефинансирование ипотеки: когда оно действительно выгодно

Несмотря на напряжённую обстановку в стране и мире, граждане всё так же берут в ипотеку квартиры и загородные дома, а кто-то оформляет кредит на постройку собственного жилья – здесь уже кто во что горазд. Мало кто покупает недвижимость для коммерческих целей, большинству необходима жилплощадь.

Ипотечный кредит остаётся востребованным среди населения, поскольку накопить на квартиру может далеко не каждый. Даже комнаты со вторичного рынка часто берутся в ипотеку. Условия программ могут быть пересмотрены с учётом потребностей граждан. Так, программа «Дальневосточная ипотека» стала оптимальной для врачей, учителей и иных специалистов. Аналогичные законопроекты собираются разрабатывать в 2023 году.

Программы помощи заёмщикам адаптируют к изменениям в системе кредитования. Это необходимая мера, поскольку любой человек может столкнуться с проблемами – разделом имущества в случае развода, сокращением на работе, тяжёлой болезнью. И тогда его платёжеспособность пострадает.

Множество граждан успело изучить эти программы в первый год пандемии. Обычно разработка выгодных ставок и интересных программ – это прерогатива крупных финансовых учреждений. Первое место в рейтинге занимает Сбербанк, поэтому сперва рассмотрим его условия. Сведения, собранные ниже, актуальны на текущий год.

Сбербанк:

1. 1. Общая сумма кредитов – 300 000 руб. и более. Минимальный размер ставки составляет 5,7%, на него влияет срок и величина кредита.
2. 2. Теперь к другим условиям. В течение года не допущено ни одной просрочки. Кредиты от нескольких банков объединяются в один. 4 из них должны быть выданы Сбером. Услуга доступна только для пользователей Сбербанк Онлайн.

ВТБ:

1. Общая сумма кредитов – 500 000-60 000 000 руб. Перекредитование ипотеки, выдаваемой на покупку апартаментов, а также жилья с первичного и вторичного рынка в Москве – 1 500 000 руб. Для Санкт-Петербурга, Подмосковья и Зеленограда – 1 000 000 руб. В Самаре, Саратове, Рязани, Ростове-на-Дону, Новосибирске, Туле и Архангельске – 600 000 руб. и более. В других регионах – 500 000 руб. и более.
2. Стандартная ставка рефинансирования составляет 9,9%. Тем, кто участвует в программе «Дальневосточная ипотека» (включая педагогов и медицинских работников), предлагается ставка в размере 6%. Если рождается ребёнок, её снижают до 5%.
3. Максимально допустимый срок – 30 лет.
4. Поговорим о других условиях. Перевод в другую кредитную организацию осуществляется без комиссии, подтверждать доход не требуется. В течение полугода не допускалось просрочек.

Россельхоз:

1. Общая сумма кредитов – максимум 3 000 000 руб.
2. Клиент, у которого зарплатная карта от этого банка, получит ставку от 9,05% до 11,45%. Люди, работающие в госучреждении – от 9,1% до 11,5%. Другим предложат процент от 9,2% до 12%.
3. О других условиях. Если клиент отказался застраховать свою жизнь, произойдёт увеличение ставки на 1%.

Многим интересно, как добиться предоставления 3-процентной ставки по рефинансированию ипотеки. К сожалению, такая низкая ставка может быть предложена только тем, кто покупает участок земли с домом в селе/деревне.

В статьях, выданных по запросу «рефинансирование» и «снижение ипотеки», заёмщику перечисляют положительные моменты перекредитования:

• срок кредитования пролонгируется, все займы объединяются в один;
• ежемесячный платёж уменьшается;
• процентная ставка снижается.

Ранее оформленные ипотечные каникулы не станут препятствием для оформления рефинансирования. Оно не приводит к снижению кредитного рейтинга, однако кредитная история пополняется соответствующей записью. По факту, произошло погашение прежнего займа и оформление нового кредита. Об этом необходимо сообщить потенциальным кредиторам.

Перейдём к рассмотрению отрицательных моментов рефинансирования. Они распространяются на оба вида ипотек: гражданскую и военную. Если сравнивать с той же реструктуризацией, их куда меньше, но они всё же имеются:

1. Для получения рефинансирования нужно соответствовать массе требований, в его предоставлении часто отказывают. Большинство банков оказывает услугу только клиентам без просрочек. Ограничения касаются в том числе и заложенного имущества. Допустим, поводом для отказа со стороны ВТБ станет залог в виде строящегося жилья или оформление нецелевого кредита вместо стандартной залоговой ипотеки. Часть банков мотивирует свой отказ тем, что кредит закрывался материнским капиталом, полученным за второго ребёнка.
2. Вам могут не предоставить минимальную ставку, о которой вы вычитали в рекламе. Ознакомиться с точными условиями рефинансирования можно только после того, как вы подадите заявку и изучите проект договора.
3. Рефинансирование сопряжено с дополнительными расходами (пусть и небольшими). Заново оплачивается оценка и страховка объекта залога (это относится даже к дому, находящемуся в сельской местности).
4. Перекредитование позволяет снизить лишь текущую финансовую нагрузку, но не итоговую. Средства выдаются под меньшую ставку, что приводит к уменьшению ежемесячного платежа и увеличению срока кредитования. Да, здесь и сейчас вы сэкономите, но по итогу всё равно переплатите. Так что выгода довольно сомнительна.

Рефинансирование запрашивают те заёмщики, у которых уже есть страховка. Они убеждены, что их освободят от повторного оформления полиса.

И хотя закон не обязывает гражданина делать это, банки почти всегда настаивают на покупке. И «проворачивают» всё так, чтобы клиент пошёл на это добровольно. Каким образом? Чтобы это не выглядело как принуждение, кредиторы предусмотрели поощрения. Они сообщают, что если человек откажется оформить полис, то лишится ряда привилегий. Так, застрахованным лицам предлагается ставка на 1-1,5% ниже. Соответственно, они меньше переплачивают.

Такое происходит только тогда, когда новый кредит выдаётся другим банком. Если речь идёт о внутреннем рефинансировании, повторно оформлять страховку не понадобится. Ваш старый полис продолжает действовать в отношении остатка по ипотеке. Всё, что требуется от сторон – пересмотр условий кредитного договора.

Если организация, выдавшая клиенту страховку, получила аккредитацию у того же банка, куда он обращается за новым кредитом, проблем с внешним рефинансированием не возникнет.

Ситуация усложняется, если при внешнем рефинансировании возникла необходимость найти нового страховщика. Как поступить с полисом, который ещё не истёк?

Рефинансируя собственную ипотеку и автокредиты, заёмщик неизбежно столкнётся с дополнительными расходами. При расчёте страхового взноса учитывается рыночная стоимость имущества. Будет куда проще, если его поделят на части и разрешат выплачивать каждый месяц. Хуже, если выплату попросят внести целиком, за весь год.

Банки настроены сотрудничать исключительно с добросовестными заёмщиками, которые строго следовали графику платежей и имеют чистую кредитную историю. По факту, рефинансирование – это такой же кредит, только с более лояльными условиями. Перед тем, как оформить документы, банк тоже проверяет доходы и кредитную историю кандидата. Стандартная процедура, с помощью которой кредитор страхует себя. Рекомендуем предварительно ознакомиться со своей кредитной историей (через бюро, с помощью Госуслуг), чтобы отказ со стороны банка не стал для вас неприятным сюрпризом.

В каждом банке свои требования к сроку, в течение которого заёмщик не должен допускать просрочек. Обычно в расчёт берутся последние полгода.

В прошлом году мало кто брался за рефинансирование такого кредита. Часть финансовых учреждений до сих пор придерживается старых правил и отклоняет подобные заявки. До 2021 года требовалось официальное разрешение органа опеки, чтобы рефинансировать ипотеку с материнским капиталом (это касалось как первички, так и вторички). Нельзя было записывать жильё на одного из супругов, на выделение долей несовершеннолетним детям отводилось полгода с даты погашения кредита.

Порядок распоряжения материнским капиталом претерпел изменения в 2021 году. Требование, касающееся выделения долей детям, стало частью другого подпункта - пп. «в» п. 15.1 Правил направления средств (части средств) материнского капитала. Исходя из его положений, когда запись об ипотеке в ЕГРН будет погашена, детям сразу выделят долю, купленную на сумму кредита и за материнский капитал.

Оформить рефинансирование ипотеки, выданной под материнский капитал, сейчас не составит труда. После уплаты нового кредита родители определяют доли, предназначенные детям. За несовершеннолетними обязательно закрепляются права на часть недвижимости (даже если у них есть другая).

Различия между рефинансированием ипотеки и реструктуризацией

Рефинансирование и реструктуризация – 2 совершенно разных понятия. Цель у данных услуг одна – снизить финансовую нагрузку, но достигается она по-разному. Рефинансированием называют новый кредит, с помощью которого закрывают уже имеющийся. Выдаётся на более выгодных для должника условиях: срок кредитования продлевается, процентная ставка снижается. Иногда имущество выводится из-под обременения. За услугой можно обратиться к изначальному кредитору или в другой банк.

Реструктуризация – это когда пересматриваются условия договора, который ещё действует. Обратиться за услугой можно только в банк, выдавший кредит. Другое учреждение не возьмётся за реструктуризацию вашего займа.

При сравнении этих услуг можно сделать вывод, что реструктуризация часто не несёт выгоды заёмщику. Допустим, снижение ставки влечёт за собой пролонгацию срока кредитования. Набежит много процентов, что увеличит сумму переплаты. Есть шанс избежать этого, погасив кредит раньше срока, но не все располагают достаточным количеством средств.

Однако при оформлении реструктуризации не требуется повторной оценки жилья, оформления страховки и дополнительных затрат.

Если вы погрязли в финансовых проблемах, постарайтесь не терять самообладания. Вы понимаете, что денег совсем нет, штрафы растут с каждым днём, а объект залога в любой момент могут отобрать – и это толкает вас на необдуманные поступки. Как итог – задолженность никуда не пропадает, а только увеличивается. Советуем присесть, успокоиться и хорошенько всё взвесить.

Необходимость в оформлении рефинансирования зависит от 2 моментов: текущих условий и банка, в который вы обращаетесь за ним. Сперва узнайте, сколько придётся вносить за месяц. Что необходимо сделать потом:

1. Расчёт разницы между старым и новым платежом.
2. Умножение полученной разницы на количество месяцев, оставшихся по договору.
3. Вычитание из полившейся суммы всех дополнительных расходов (оценка, страховка). Результат – ваша выгода, выраженная в числах. С этим показателем вам будет легче решить, оформлять или не оформлять рефинансирование.

Возможно рефинансирование потребительских кредитов вместе с ипотекой. Некоторые заёмщики заранее «рефинансируют» себе часть ипотеки, оформляя кредит на сумму первоначального взноса (не всем удаётся накопить на него). Так решение вопроса с жильём проходит быстрее. Оформление потребительского кредита тоже накладывает на заёмщика ответственность перед кредитором, а рассчитаться вовремя не всегда получается. Поэтому рефинансирование востребовано и в этом случае.

Для начала нужно выяснить, рефинансирует ли банк кредиты вместе с ипотекой. В объединении долгов есть смысл, если у вас, предположим, 3 кредита: ипотека (под 12%), потребительский кредит (под 17%) и кредитная карта (под 22%).

Услуга рефинансирования ипотеки будет невыгодна для заёмщиков, когда:

• Ставки различаются между собой менее, чем на 2% годовых. В этом случае рефинансирование ничего не даёт, а значит, нет необходимости оформлять новый кредит.
• Половина действующего кредита уже выплачена. К примеру, вам осталось выплатить только тело кредита – по процентам вы уже рассчитались. Оформив рефинансирование, вы рискуете столкнуться с дополнительными затратами.

Хотите пройти банкротство физического лица, но вам неизвестно, как его запустить? Свяжитесь с нашими юристами. Сделать это можно любым удобным способом – по телефону или через форму на сайте. Специалисты расскажут, как действовать, чтобы добиться полного списания задолженности. При необходимости можно заказать банкротство «под ключ». Тогда мы возьмём все заботы на себя: подготовим заявление и документы, будем присутствовать на суде вместо вас, отстаивать ваши права и оспаривать все незаконные решения, ущемляющие ваши интересы.