Жилье при банкротстве: как не остаться без квартиры

Единственным жильем гражданина считается собственность (квартира, дом), которое принадлежит ему:

• по договору социального найма, заключенным с местным муниципалитетом, выделенному данному лицу из государственного жилищного фонда;
• по договору купли-продажи, когда недвижимость находится в собственности;
• принадлежащая лицу долевая собственность жилья;
• общее имущество супругов, приобретенное в браке.

В таком случае под категорию единственное жилье попадает та жилая площадь, где должник проживает постоянно. При этом место регистрации (прописка) значения не имеет. При процедуре банкротства финансовые управляющие могут исключить из конкурсной массы ту жилую площадь, где зарегистрирован банкрот.

Имеет значение только место реального проживания физического лица. Надо отметить, что зачастую подобные решения финансовых управляющих можно обжаловать в суде. На основании статьи 31 часть 4 ЖК РФ, если гражданин состоит в браке, он имеет право жить в квартире, принадлежащей супруге. При этом имущество банкрота, принадлежащее ему по праву собственности, может быть выставлено на торги и реализовано, поскольку оно теряет исполнительский иммунитет.

Недвижимое имущество гражданина, которое не может быть изъято в счет оплаты долга, определено статьей 446 ГПК РФ, где перечислен полный перечень имущества должника. Это относится не только к процедуре банкротства. Служба судебных приставов также не может угрожать изъятию или арестовать единственное жилье в рамках исполнительного производства. Хотя часто ФССП нарушает постановление Пленума ВС №50 (пункт 43) в попытке заставить должника погасить существующую задолженность, и накладывают арест на единственное жилье гражданина.

Это нарушение существующего закона! Федеральная служба судебных приставов может только наложить арест в качестве обеспечительной меры временного характера, но изъять или ограничить пользование собственным жилым помещением приставы не имеют права. Это прописано в Законе о банкротстве № 127-ФЗ в статье 213.25.

Существуют некоторые ограничения, о которых должен знать должник-банкрот. Есть случаи, при которых продажа жилья во время банкротства, возможна.

1. Бывает, что жилая площадь собственника является залогом банка. Это ипотечные кредиты или потребительские кредиты, взятые под залог недвижимости. Если банк, который выдал кредит, включен в конкурсный реестр кредиторов в качестве залогового кредитора, то залоговое имущество может быть реализовано.

Но если залогодержатель не успел зарегистрировать заявление в установленные законом сроки, то единственное жилье должника полагается исключить из конкурсной массы (постановление Пленума ВС №48, п.5).

Созаемщик (обычно кто-то из супругов) или поручитель продолжает погашать ипотечный кредит, но предмет недвижимости не забирают. После того, как завершится процедура банкротства, гражданин не будет иметь статус должника перед банком, но другое лицо (супруг или созаемщик) продолжит погашать ипотечный кредит.

2. Должник намеренно уходит от оплаты долга. Например, избавился от единственного жилья непосредственно перед процедурой банкротства. Продажа (или дарение) квартиры или других ценностей незадолго перед банкротством, безусловно привлечет внимание финансового управляющего или кредиторов.

Подобные сделки оспариваются в суде, ее можно признать недействительной. Собственность, возвращенная должнику, потеряет исполнительский иммунитет, поскольку гражданин изъявил желание избавиться от имущества добровольным путем. Он лишается статуса «единственное пригодное для жилья» и выставляется на торги.

Но стоит учесть, что даже если должник будет уличен в фиктивности банкротства, изъятие жилья будет рассматриваться судом индивидуально, учитывая все сопутствующие факторы.

Залоговая недвижимость может быть продана. Сохранить его можно следующим образом:

• реструктуризировать долги и рассчитаться с кредитором;
• попробовать мирно договориться с банком, если он включен в конкурсный реестр кредиторов;
• получить поддержку государства по программе помощи ипотечных заемщиков, если на вашей жилплощади проживают дети, не достигшие порога совершеннолетия.

Прописка детей в квартире не спасет ее от изъятия и продажи на торгах! Нужно сказать, что если кредитором уже выплачена большая часть ипотеки (или недвижимость значительно выросла в цене с момента покупки), то выручка от реализации имущества может превысить существующий долг. В таком случае оставшиеся средства возвращаются гражданину-должнику.

Стоит учесть еще один нюанс. Кредиторы не могут забрать единственное жилье при банкротстве, если сумма долга меньше 5% относительно суммы реализации недвижимости. Основанием является ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке».

Если финансовый управляющий в процедуре банкротства установил, что жилое помещение для должника является единственным для проживания, никто не сможет ограничить его в пользовании имуществом. Гражданин сохраняет возможность жить в своей собственности, продавать (дарить) жилье другому лицу или сдать ее в аренду.

Банкрот не обязан спрашивать разрешения у финансового управляющего на использование собственности, оно должно быть исключено из конкурсной массы, если имеет статус «единственного жилья».

В конкурсную массу реализации имущества может быть включена недвижимость, которая находится в общей собственности семейной пары, приобретенная в браке. В таком случае одному из супругов должна быть выплачена доля после продажи совместной собственности. Если кто-то из бывших супругов признан несостоятельным, брачный договор или постановление суда о разделе имущества не могут иметь юридической силы.

Позаботится о получении необходимой информации лучше до того, как финансовый управляющий начнет процедуру банкротства, иначе есть вероятность остаться без единственного жилья.