Что предпринять должнику, когда грозит просрочка по ипотеке?

Обязанность по уплате лежит на основном заёмщике. Это очевидный факт, который не подлежит оспариванию. Однако спросить могут также с созаёмщиков и поручителей (при наличии таковых). В качестве созаёмщика обычно выступает супруг (при отсутствии брачного договора, в котором зафиксирован отказ от прав на залоговую жилплощадь). К выплате кредита могут привлекаться поручители, имена которых указаны в договоре. При возникновении просрочки кредиторы попытаются взыскать задолженность с них.

Банк не будет беспокоить родственников и друзей заёмщика, если они не числятся в договоре в качестве поручителей/созаёмщиков. Пожилой дядюшка тоже не обязан гасить кредит, взятый нерадивым племянником. Поэтому отдел взыскания к нему не обратится. Но если заёмщик умер, наследникам придётся выплачивать ипотеку. Только в этом случае квартира останется при них, иначе её нужно продавать.

Если заёмщик застраховал свои жизнь и здоровье, а затем пострадал (то есть наступил страховой случай), вносить платежи за ипотеку предстоит страховой компании. Учтите: страховщик пойдёт на любые ухищрения, чтобы снять с себя это обязательство. В противовес неплательщик и его родные должны предоставить весомые доказательства того, что происшествие попадает под оговоренные страховщиком условия.

Нарушение графика платежей влечёт за собой массу проблем. При неуплате ипотеки кредитор предпримет следующие шаги:

1. В случае пропуска платежа вам поступит звонок, цель которого – выяснение причин неуплаты. В течение первого месяца большинство банков лишь отправляет сообщения и звонит с автоответчика.
2. Затем происходит подключение денежных санкций. Задолженность продолжает стремительно расти из-за начисляемых кредитором штрафов и неустоек.
3. Если платежи просрочены на 1-2 месяца, банк переходит к досудебному урегулированию ситуации. Клиента приглашают в отдел, работающий с проблемными должниками, либо наведываются к нему лично. Банки с высоким уровнем лояльности к клиентам предложат компромисс – реструктуризацию. Но кредиторы вводят реструктуризацию только в отношении добросовестных заёмщиков, которые до этого не нарушали графика платежей. Пропустив второй платёж, большинство граждан теряет такую возможность.
4. Запуск судебного разбирательства. Банк обычно обращается в суд спустя 3 месяца просрочки по ипотеке. И он вправе пойти на такой шаг. Неплательщика обяжут полностью погасить кредит (что маловероятно) или вернуть залоговую жилплощадь.

Когда банк подаёт заявление в суд, он преследует одну-единственную цель: возврат своей собственности. Обычно он добивается этого путём продажи ипотечной недвижимости.

Отказываясь выплачивать кредит, вы грубо нарушаете договор ипотеки. При отсутствии доказательств о нарушениях, допущенных кредитором, суд с высокой вероятностью встанет на его сторону. Если суд постановил полностью взыскать долг, заёмщик может потерять жильё.

Банк, скорее всего, потребует выплатить ссуду целиком, если принято решение о взыскании всей суммы. Вряд ли гражданин, оформивший договор сроком до 15-25 лет, сможет разом заплатить кредитору всё требуемое.

При невозможности выплатить задолженность недвижимость подлежит аресту. Служба судебных приставов начнёт поиск доходов, на которые можно обратить взыскание. Если он не увенчается успехом, квартира отправится на торги. Даже если залоговое жильё является единственным и в нём живут дети, его всё равно выставят на продажу.

Если осталось внести за жильё всего 1-2 платежа, а размер задолженности не превышает 5% величины кредита, недвижимость не станут изымать. У банка не получится обратить взыскание на жилплощадь.

Организация торгов при просрочке по ипотеке

Последним этапом взыскания выступает реализация недвижимости приставом. Цена, по которой её выставляют на аукционе, меньше средней по рынку на 10-15%. Сперва выручку направляют на погашение пеней, штрафов и процентов, приставу отходит 7% от задолженности (в качестве исполнительского сбора). Остаток идёт на уплату основного долга.

Банк сам продаст жильё, если его вдруг не выкупят на торгах. В качестве площадок для продажи залогового имущества используются привычные всем ЦИАН, Авито, а также сайты кредиторов.

Не отвечать на звонки кредитора и прятаться от него, пуская ситуацию на самотёк – самое плохое, что может предпринять должник, когда грозит просрочка по ипотеке. Часть заёмщиков ссылается на то, что разговор с банком только ещё больше расстроит их, поскольку денег всё равно нет.

При взыскании заёмных средств банк охотнее идёт на компромисс, потому что ему не особо хочется заниматься поиском и реализацией имущества. В случае с залоговой недвижимостью всё усложняется – оно дорого стоит, и банк легко может доказать, что обязательства не исполнялись вами в должном объёме. Жильё выставят на продажу, вырученных средств хватит на покрытие расходов.

Так что же предпринять должнику, когда грозит просрочка по ипотеке? Есть способы решить проблему, не прибегая к судебному разбирательству:

1. Досрочное закрытие ипотеки. Сперва идея покажется вам бредовой. Однако в некоторых случаях есть смысл в продаже других активов, займе средств у родни, если эти действия приведут к спасению жилья. Даже при частичной выплате ипотеки у вас появляется возможность сохранить квартиру.
2. Рефинансирование кредита. Попробуйте оформить рефинансирование у другого кредитора, если у вас ещё не образовалась задолженность и не испортилась кредитная история. Можно переоформить кредит на выгодных для себя условиях. После заключения нового договора ипотеки квартира перейдёт в залог другому кредитору • Из-за февральского скачка ключевой ставки ЦБ до 20% заёмщики лишились возможности оформить рефинансирование ипотеки и других кредитов. Высокая ставка сводит смысл рефинансирования на нет. Банки не в состоянии предложить заёмщикам оптимальную программу рефинансирования, пока не упадёт процент.
3. Оформление ипотечных каникул. Федеральный закон № 76-ФЗ (от 1.05.2019) закрепил за заёмщиками право на их получение. Если вы отвечаете ряду критериев, согласия со стороны кредитора не требуется • Клиенты банков, в отношении которых ЕС ввёл санкции, имеют право на повторное оформление кредитных каникул. Заявку нужно подать до 30.09.2022. При этом не имеет значения, пользовались ли вы каникулами раньше.
4. Достижение компромисса с кредитором. Речь идёт об индивидуальных условиях: реструктуризации на более длительный срок, отсрочке по уплате основной задолженности, кредитных каникулах на полгода. Если дом, в котором приобретена квартира, ещё не сдан в эксплуатацию, вы имеете право не вносить платежи до завершения строительства.

Последний способ является самым оптимальным из всех. Зачастую при отсрочке уплата задолженности откладывается на потом, однако начисление процентов не останавливается. Период действия льготы – от 2 месяцев до 1 года. Иногда есть возможность увеличить его до 2 лет. При наличии объективных причин банк может согласиться на реструктуризацию. К ним относят:

• участие в военных действиях;
• прохождение службы в армии;
• серьёзное заболевание;
• травму, полученную на производстве;
• рождение ребёнка;
• увольнение по сокращению.

В качестве подтверждения того, что финансовая и жизненная ситуация ухудшилась, предоставьте требуемую документацию и справки.

Из-за финансовых проблем, вызванных пандемией, в 2020 году было решено ввести механизм кредитных каникул. В то время заявку нужно было отправить до 30.09.2020. Тогда многим гражданам пришлась по душе идея ненадолго отложить исполнение обязательств перед банками.

В текущем году закон дополнили из-за экономического кризиса. Согласно ст. 6 № 106-ФЗ, граждане вновь могут рассчитывать на поддержку со стороны государства и на время перестать платить. Льгота предоставляется при соблюдении следующих условий:

• Начальный размер кредита не превышает лимит. Величина лимита варьируется в пределах 3 000 000-6 000 000 руб. (в зависимости от региона);
• Снижение дохода на 30% и более (за месяц, предшествующий подаче заявления);
• Оформление договора ипотеки совершено до 1.03.2022.

При соответствии должника всем критериям банк должен исполнить требования федерального законодательства и одобрить заявку на кредитные каникулы. Отсрочка предоставляется максимум на полгода. Как только каникулы закончатся, гражданин сперва гасит задолженность по графику, после чего переходит к внесению пропущенных платежей.

Подавая заявку, обязательно подкрепите её документацией, подтверждающей уменьшение заработка. Сюда относят справку о постановке на учёт с Биржи труда или с работы по форме 2-НДФЛ, лист нетрудоспособности. На рассмотрение заявления отводится 5 суток.

Гораздо лучше продать имущество самому, если риск изъятия жилья слишком велик. На аукционе активы выставляют по низкой цене. Если брать в расчёт проценты по кредиту, выручки может не хватить даже на погашение банковской задолженности. По итогу квартиру у вас отберут, и вы всё равно останетесь в должниках.

Правда, при наличии просрочки по кредиту вам будет трудно продать жилплощадь. Если вы намеренно уклонялись от уплаты задолженности, недвижимость арестуют в любом случае. Её можно использовать только для проживания, а выставить на продажу нельзя. Сперва обратитесь в ФССП для разъяснения ситуации.

Что предпринять должнику, когда грозит просрочка по ипотеке при отсутствии ареста на недвижимость? Если арест не наложен, имущество можно продать. Делается это в несколько шагов:

1. обращение в банк, объяснение ситуации, получение официального согласия на продажу;
2. поиск покупателя. Для размещения объявлений используются социальные сети, тематические площадки. При необходимости к делу привлекается риелтор;
3. выписывание жильцов (включая несовершеннолетних);
4. составление предварительного договора о купле-продаже, его заверение у нотариуса;
5. составление основного договора, получение задатка;
6. внесение задатка на ипотечный счёт, погашение долга, снятие обременения;
7. заказ справки об отсутствии долга у банка;
8. переоформление права собственности.

Ещё один способ – переоформить ипотеку на покупателя. Однако он сопряжён с трудностями. На подобные операции требуется разрешение кредитора. От покупателя, как от полноценного заёмщика, будут ждать подтверждения платёжеспособности. Поэтому граждане редко идут на такое.

Позвоните нашим юристам, если вам нечем платить ипотеку, а допускать просрочки нет желания. Мы подскажем, как минимизировать потери и сохранить свою репутацию незапятнанной.