Как продать квартиру, арестованную приставом

Важное пояснение: пристав вправе наложить арест только на основании исполнительного документа, поступившего от кредитора. Проявлять самодеятельность в этом вопросе он не может. Недвижимость окажется под обременением, если вы:

• не платите сборы, налоги, штрафы, алименты;
• не вносите платежи за ЖКХ;
• пропускаете платежи по кредитам и микрозаймам.

Можно ли продать квартиру, арестованную приставом? С арестованной недвижимостью нельзя совершать какие-либо сделки. ФССП накладывает данный запрет, стремясь исполнить судебное решение и защитить права взыскателя. Тем самым, пристав даёт гражданину весомый стимул закрыть свои долги.

Жилплощадь, находящаяся под обременением, не подлежит продаже, оставлению в качестве залога, дарению, передаче другому лицу по завещанию, обмену, иногда – даже сдаче в аренду. До того, как квартира «уйдёт с молотка», ответчику и его домочадцам разрешается проживать в ней.

Примечание: если у должника в собственности одна жилплощадь, её нельзя выставлять на торги. Указанный момент будет рассмотрен позже.

Основанием для ввода ограничения становится судебное решение или исполнительный документ. После запуска исполнительного производства пристав-исполнитель оценивает целесообразность ареста жилья.

Арестовывая жилой дом или квартиру должника, пристав действует абсолютно легально. Такая возможность закреплена п. 1 ч. 1 статьи 140 Гражданского процессуального кодекса РФ и ч. 1 статьи 80 Федерального закона № 229 «Об исполнительном производстве». Однако в этих актах говорится об ограничениях, а также о том, что долг должен быть соразмерен стоимости имущества. Квартиру не могут конфисковать, если вы должны банку 40 000 руб. Такие решения успешно оспариваются – суд часто встаёт на сторону заёмщика.

Если арестованная недвижимость находится в долевой собственности, пристав выставит на продажу только часть, принадлежащую должнику. Продавать всё – значит нарушать права других дольщиков.

Многие должники, в отношении которых ведутся исполнительные производства, искренне переживают за судьбу своего жилья. И не зря: у ФССП и в самом деле есть право выставить его на торги. Однако тут действует несколько ограничений.

Судебные приставы переходят к аресту и реализации квартиры/дома лишь в крайнем случае. Они пытаются этого избежать, применяя «обходные» меры:

• производят арест предметов роскоши, ценностей, электроники, бытовой техники;
• накладывают запрет на перерегистрацию автомобиля;
• арестовывают банковские счета и активы.

Большинство ответчиков осведомлены о последствиях непогашения задолженностей и отказа исполнить решение суда. Однако попадаются и те, кто не в курсе о том, что производство запущено и уже вовсю идёт. В этом случае гражданин будет неприятно удивлён внезапному визиту судебных приставов.

Для этого можно воспользоваться сайтом ФССП или порталом Госуслуг. Данные сервисы показывают наличие/отсутствие обременения на имуществе. Если вы числитесь в должниках, возьмите за правило регулярно заходить на эти сайты. В противном случае ваши проблемы усугубятся ещё больше.

Действующие ограничения и запреты отражаются в выписке, запрашиваемой в ЕГРН. Помимо факта наличия обременения, в ней указывается, кто и когда именно наложил его.

В России на законодательном уровне закреплено понятие исполнительского (или имущественного) иммунитета. Оно подразумевает под собой ряд активов, защищённых от взыскания в рамках исполнительного производства.

К таковым относится единственное жильё, в котором должник и члены его семьи проживают на постоянной основе. Приставам запрещается накладывать на него обременение. Жильё должно быть пригодным для жизни, не ветхим и не аварийным.

Даже если единственная жилая площадь окажется под арестом, ФССП не вправе выставлять её на торги. Данное условие применимо и к жилым домам, и к земельным участкам, прилегающим к единственному жилью (в соответствии со статьёй 446 Гражданского процессуального кодекса РФ). Предположим, у вас есть 2 открытых обязательства: ипотека и потребительский кредит. По первому платежи вносятся согласно графику, по второму накопился долг. Банк, выдавший потребительский кредит, не имеет права обращать взыскание на квартиру, заложенную в другом учреждении. Недвижимость в ипотеке не попадёт под реализацию, если соблюдены следующие требования:

• залоговая квартира – единственное жильё, имеющееся у должника;
• величина задолженности не превышает 5% от первоначальной суммы;
• через 3 месяца (или менее) закончится срок погашения.

Продажа ипотечной квартиры в этих случаях невозможна. Правила ареста аналогичны тем, что применяются в отношении незалогового жилья.

Существуют некоторые противоречия в вопросе продажи единственного жилья. Действие имущественного иммунитета распространялось на жилую недвижимость, которая соответствует минимальным требованиям проживания (исходя из Постановления № 11П Конституционного Суда от 14 мая 2012 года). Согласно Постановлению № 15П, вынесенному 26 апреля 2021 года, суд получил право переселить должника и его семью в помещение, меньшее по метражу. Если жильё ответчика слишком роскошно (коттедж в несколько этажей), кредитор обязательно попытается обратить на него взыскание.

Если продажа ликвидной недвижимости позволит закрыть долг, её выставят на торги. При этом должнику и его семье в обязательном порядке предоставляется замещающее жильё (согласно Определению ВС РФ №304-ЭС21-9542 (1, 2) от 7.10.2021).

Новая жилплощадь должна иметь схожее местоположение (тот же город, район, посёлок городского типа и т.д.). При определении площади следует ориентироваться на нормативы, установленные для аренды помещений по соцнайму. Каждому члену семьи выделяется определённое количество квадратных метров.

Нормы могут отличаться в зависимости от региона. Даже если единственное жильё дорого стоит, не факт, что его отберут. Таких случаев в судебной практике немного. Поэтому не стоит впадать в отчаяние раньше времени.

Накладывая арест на жильё, пристав полагает, что угроза остаться на улице сподвигнет должника быстрее рассчитаться с кредитором. ФССП вынуждена продавать недвижимость, если человек не предпринимает никаких попыток погасить задолженность. К сожалению, если никак не реагировать на требования взыскателя, можно запросто лишиться квартиры. Поговорим о порядке её реализации.

Жилое помещение, попавшее под арест, выставляют на торги. Для их проведения используются специальные электронные площадки. Перед продажей имущества судебный пристав:

1. Издаёт постановление об оценке актива.
2. Составляет отчёт, основываясь на проведённой экспертизе.
3. Готовит постановление о передаче имущества на реализацию компании, которая специализируется на этом.

Пристав предложит недвижимость взыскателю, если никто не изъявил желания выкупить её. При этом стоимость будет снижена на 25%. Кредитору даётся 5 суток на то, чтобы принять или отклонить такое предложение. В случае отказа пристав выносит постановление о возврате собственности должнику. И пытается истребовать деньги по-другому.

Если стоимость арестованного актива не превышает 30 000 руб., должник вправе продать его самостоятельно (исходя из статьи 87 № 229-ФЗ). Продажа частного дома или квартиры в обход ФССП невозможна – стоимость таких объектов значительно выше.

Как же продать квартиру, арестованную приставом ?Если должник найдёт способ снять обременение, он сможет сам заняться реализацией своего имущества. Их всего два:

• Оспаривание решения ФССП через суд. В этом есть смысл, если наложение ареста произошло по ошибке. Предположим, у должника есть однофамилец, чью квартиру и арестовали приставы. Такие ситуации крайне редки, но нельзя исключать человеческий фактор. На время рассмотрения заявления пристав объявит о приостановке исполнительного производства. Пока суд не вынесет решение, недвижимость остаётся неприкосновенной.
• Завершение или прекращение исполнительного производства путём полного погашения долга. Когда причины ввода обременения будут устранены, пристав издаст постановление о снятии ареста. На это ему даётся 3 суток. Документ направляется в Росреестр. Собственника обязаны уведомить об отмене ограничения в течение 5 суток. После поступления извещения вы сможете совершать любые сделки с имуществом.

Если оспорить решение ФССП не получилось, а улучшения финансового положения не предвидится, задумайтесь о банкротстве. Признание несостоятельности через суд или МФЦ – абсолютно законный способ выбраться из долговой ямы. В этом нет ничего постыдного. Напротив – гражданин получает шанс начать финансовую жизнь с чистого листа, забыв о преследовании со стороны взыскателей.

Не откладывайте проблему на потом – это только усугубит её. Лучше заявить о банкротстве, пока не стало ещё хуже – это повысит вероятность списания долгов и закрытия исполнительных производств. Если вас интересуют вопросы, связанные с признанием несостоятельности, позвоните или напишите нам. Опытные юристы готовы проконсультировать вас и разъяснить все непонятные моменты. При необходимости можно заказать юридическое сопровождение процедуры.