Мировое соглашение по ипотеке при банкротстве

Ранее ипотечная квартира была никак не защищена от включения в КМ в рамках банкротства. Продать недвижимость могли даже при отсутствии просрочек по ипотеке. У должника было только 2 выхода: добиться ввода реструктуризации или заключить мировое соглашение. Все кредиторы должны были дать своё разрешение на это, а должник обязан выплатить всё, что им причитается. При таких условиях сохранить за собой квартиру не получалось.

Правила продажи и защиты залоговой недвижимости начали пересматриваться законодателями с марта 2023 года. Итогом стало внесение правок в закон № 127-ФЗ, которые начали действовать в сентябре прошлого года.

Квартира будет исключена из конкурсной массы, если третье лицо выплатит остаток ипотеки за должника (согласно п. 5 ст. 213.10 № 127-ФЗ). Право на заключение мирового соглашения с залоговым кредитором было закреплено за должниками ст. 213.10-1 того же закона. В этих случаях объект не подлежал продаже с торгов. Но при одном условии – у банкрота и членов его семьи нет другого жилья.

В соответствии с обновлённым законодательством, должник может оформить общее мировое соглашение (со всеми взыскателями) или локальное (с кредитором, выдавшим ипотеку).

За банкротом сохраняется право на прохождение реструктуризации. Однако при таком раскладе долги вам не спишут.

Окончательное содержание ст. 213.10-1 расходится с первоначальной версией законопроекта.

Отличия:

• Предполагалось, что и план реструктуризации, и мировое соглашение смогут выступить защитой ипотечного жилья.
• Получать согласие остальных кредиторов на заключение обоих документов не планировалось.
• Согласие банка-залогодержателя на ввод плана реструктуризации не требовалось.
• В доработанном законопроекте ограничились только мировым соглашением.

Если бы закон оставили в той версии, что была предложена весной 2023 года, то несогласие банка не стало бы основанием для отмены реструктуризации. Кредитор мог разве что утвердить свои коррективы в судебном порядке.

Для заключения мирового соглашения по ипотеке при банкротстве требуется согласие обеих сторон.

Как мы упоминали ранее, третьи лица могут выплатить остаток ипотеки вместо должника. Под ними подразумеваются родственники, близкие люди.  Вместе с этим должны быть соблюдены нижеприведённые условия:

• Требования кредиторов из 1 и 2 очередей должны быть удовлетворены за счёт активов, оставшихся у банкрота;
• В случае нехватки этих активов недостающая сумма вносится третьим лицом. Но она не должна превышать 10% от стоимости жилья, определённой оценщиком.

При соблюдении этих условий квартира останется при банкроте. Деньги, внесённые третьим лицом за ипотеку, принимаются за беспроцентный займ, выдаваемый на 3 года и более. Если банкрот не рассчитается с ним, третье лицо вправе запустить принудительное взыскание.

При наличии просрочки по ипотеке стороны прописывают в соглашении, как и когда она будет гаситься (исходя их п. 5 ст. 213.10-1). Суд обязательно проверит это. Нюансы заключения локального соглашения:

• Третье лицо может выступить участником соглашения;
• Банк-залогодержатель должен дать своё согласие;
• Даже если финуправляющий не хочет участвовать в процедуре оформления документа, он всё равно будет заключён.

Если у должника есть какое-то другое жильё, а это он использует под сдачу, соглашение не утвердят.

Требования кредиторов 1 и 2 очередей должны быть погашены (из активов должника или суммой, внесённой третьим лицом). Тогда квартиру получится сохранить.

Последствия мирового соглашения по ипотеке при банкротстве таковы:

• Исключение жилья из конкурсной массы;
• Договор с залоговым кредитором сохраняется в неизменном виде;
• Погашение остальных долгов идёт в соответствии с обычными правилами. То, что не удалось погасить, списывают;
• Возврат квартиры в КМ при неисполнении банкротом своих обязательств.

Залогодержатель может расторгнуть соглашение после завершения банкротного дела. Квартиру продадут. Кредиторы, долги перед которыми списали, смогут заявить своё право на часть выручки.

Суд не утвердит документ, если ипотечный кредитор не даёт на это своё разрешение. Причин у него может быть целое множество.

Если банк упорно отказывается идти на компромисс, попробуйте решить вопрос в судебном порядке.

Хотите банкротиться с ипотекой? Свяжитесь с нами – мы подскажем, как спасти квартиру от взыскания, окажем содействие в прохождении процедуры.