Когда вышел закон о банкротстве с ипотекой

Законы № 102-ФЗ «Об ипотеке» и № 127-ФЗ «О несостоятельности» регламентируют процедуру признания несостоятельности в отношении граждан с ипотекой. Первый знакомит нас с тем, как оформляются ипотечные договоры, исполняются прописанные в нём обязательства, как обращается взыскание на предмет залога. Во втором описано, по каким правилам идёт банкротство, из каких этапов оно состоит.

С сентября прошлого года суды начали применять новый закон о банкротстве с ипотекой.
При заключении мирового соглашения с залогодержателем ипотечное жильё остаётся за должником. Условия выплаты оставшегося долга (и сопутствующие моменты) указываются в документе.

Если должник владеет жильём, на которое можно обратить взыскание, кредиторы не упустят эту возможность. Продав недвижимость, можно погасить долг целиком. Перед государством стояла задача – обеспечить защиту прав обеих сторон дела.

Ранее у неплательщиков не было никакого способа спасти жильё: есть просуженный долг по ипотеке – квартиру забирают. Всё изменилось в 2023 году, когда Дума разработала и начала рассматривать новый законопроект.

Официально закон о банкротстве с ипотекой начал действовать с 8.09.2024, теперь суд опирается на него при рассмотрении банкротных дел. Благодаря ему у граждан появилась возможность спасти заложенную жилплощадь от продажи.

Окончательная версия проекта пополнила закон «О банкротстве» одной новой статьёй - 213.10-1. Однако изначально предполагалось, что таких корректив будет несколько.
Помимо возможности заключить мировое соглашение, заёмщика хотели наделить правом на утверждение локального плана реструктуризации. Причём согласия залогового кредитора не требовалось.

Указанные положения отсутствовали в итоговой версии закона. Если банк не захочет подписывать соглашение, по силе этот документ станет равен локальному плану реструктуризации.

Родственник должника может погасить ипотечный долг за него. Эта сумма будет приниматься за беспроцентный займ, выданный на 3 года и более. В этом случае квартиру не включат в конкурсную массу.

Требования кредиторов 1 и 2 очередей должны быть погашены за счёт остального имущества из КМ. В случае нехватки последнего третьему лицу придётся выплатить из своего кармана ещё около 10% от стоимости жилья. Эти средства пойдут на уплату алиментов, компенсаций за вред и зарплат сотрудникам (если банкрот – бывший ИП).

Указанный акт состоит из 2 статей:

• Какие изменения претерпел основной закон о банкротстве (речь об откорректированной ст. 213.10 и новой ст. 213.10-1);
• Как нормативный акт применяется к делам, которые запустили до того, как закон начал действовать (т.е. до 8.09.2024).

Что касается второго пункта, если залоговое жильё ещё не отошло к новому владельцу, применение новых норм возможно. Данное правило не относится к транспортным средствам и иным ценностям, принятым банком в качестве залога.

Если должник не располагает какими-либо активами, или на его квартиру не наложено обременение, данный закон не принесёт ему никакой пользы. Если жилплощадь куплена на деньги банкрота, и у него нет никакой другой, её не заберут.

Условия применения нового закона  о банкротстве с ипотекой

Благодаря ст. 213.10-1 право на заключение соглашения возникло даже у тех, кто имеет долги. В прошлом варианте законопроекта такого не было. Условия, при которых удастся «полюбовно» разойтись с залогодержателем:

• Последний согласен на заключение соглашения;
• Требования 1 и 2 очередей получится погасить за счёт активов из КМ. Если их недостаточно, родственник должника вносит нужную сумму (но она не должна превышать 10% от рыночной стоимости жилья). Это условие неактуально для тех, кто не должен никому алиментов, компенсаций за вред и оплату труда;
• Документ утверждён арбитражным судом.

Не установлено никаких лимитов, касающихся цены жилплощади, размера долга и остатка по ипотеке.

Ранее для заключения мирового соглашения с залогодержателем требовалось разрешение всех кредиторов (согласно закону № 127-ФЗ). Теперь необходимо только согласие залогодержателя, но и в случае отказа выход найдётся.

Стороны дела сами решают, что включать в документ. Но существуют и обязательные положения, которые должны фигурировать там:

• В каком порядке будет гаситься долг (при наличии такового);
• В заключении соглашения участвует третье лицо, взявшее на себя закрытие ипотеки;
• Положения договора на ипотеку (включая размер ставки) остаются неизменными.

Суд вынесет окончательное решение относительно ипотечной квартиры. И выпустит соответствующее определение при соответствии соглашения всем требованиям закона.

Единственное жильё и участок земли, на котором оно построено (если дом частный), исключается из конкурсной массы. Остальное имущество реализуется в стандартном порядке.

При нарушении условий мирового соглашения последнее аннулируют. Квартиру выставят на продажу.

Человек продолжит гасить ипотеку в соответствии с условиями соглашения. Для состоявшегося банкрота эта задача упрощается, поскольку его счета больше не заморожены, и нет необходимости выплачивать иные задолженности.

Если долг по ипотеке погасил родственник, должнику необходимо рассчитаться с ним.

Информация о заключении соглашения и списании долгов отразится в кредитной истории. Когда ипотека будет полностью погашена, заёмщик сможет распоряжаться жильём в полной мере. Взыскатели перестанут преследовать его.